Contratos de crédito inmobiliario, Los. "Control de transparencia vs control de abusividad"

Sinopsis
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario supone un tsunami: va mucho más allá del préstamo hipotecario y del prestatario consumidor. Redefine las normas de transparencia bancaria e incide en la regulación de las cláusulas abusivas. La transparencia y la abusividad tienen, ahora, un nuevo significado.

Enfoque de los contratos de crédito inmobiliario desde la experiencia de la liberalización de servicios financieros en la UE el legislador nacional no toma la iniciativa, se limita a transponer, y, a menudo, no comprende la lógica de la regulación europea.
Analiza la jurisprudencia del TJUE sobre transparencia contractual y la compara con la doctrina del TS.
Destaca el análisis del cambio desde el contrato de préstamo garantizado con hipoteca al concepto de servicio financiero de crédito inmobiliario que recoge la Ley 5/2019.

Inmaculada Barral Viñals es Catedrática de Derecho Civil en Universidad de Barcelona

Destinado a Abogados y otros profesionales jurídico

Extracto:

Las normas de consumo tratan de forma especial al consumidor en los bienes inmuebles cuando éstos son destinados a vivienda. Esta consideración entronca directamente con el art. 47 CE y el derecho a una vivienda digna y la importancia económica del acceso a ésta por los ciudadanos sienta las bases de su protección. En esta obra vamos a centrarnos en uno de estos aspectos: la financiación del acceso a la vivienda en propiedad mediante créditos inmobiliarios y las consecuencias que sobre este tema provoca, todavía, la gestión de la crisis.
En este tema, la polémica social generada demuestra la necesidad de abordar de forma general y profunda la regulación de esta figura para adaptarla a la situación actual y al hecho, relevante, de que también se ha consumerizado este tipo de relación jurídica mediante la generalización de la participación de los intermediarios inmobiliarias.
La crisis económica ha desencadenado un aumento de la morosidad hipotecaria y, por ende, ha generado la pérdida de la vivienda hasta límites insoportables que han propiciado la paralización de los lanzamientos hipotecarios en el caso de los consumidores más vulnerables. Esta realidad ha puesto en duda no sólo las condiciones pactadas al pedir un préstamo, si no la propia regulación de esta materia y su confrontación con el derecho de consumo, especialmente mediante los instrumentos de la preceptiva información precontractual y el control del contenido del contrato mediante las cláusulas abusivas.
Desde la aprobación de la Ley 5/2019, la financiación del acceso o el mantenimiento de la vivienda presenta hoy un conjunto jurídico algo más estructurado. Pero esta normativa no surge de la nada, sino que tiene en cuenta la anterior que es la que ha provocado -y continúa provocando- problemas. Así, se analiza el derecho aplicable durante la crisis -y las carencias que ha demostrado- a la vez que recoge las novedades más importantes que esta nueva normativa produce en relación al objetivo propuesto; es decir, en cómo resuelve las cuestiones que la práctica judicial había ido desgranando. El libro se organiza, pues, alrededor de cinco cuestiones básicas, a las que se intenta dar respuesta:
1.- El actual puzzle normativo en materia de préstamos hipotecarios a consumidores debe resolverse. Y para ello hay que analizar el proceso de liberalización del los servicios bancarios en Europa ligado al concepto de servicio financiero de crédito inmobiliario que pretende la creación del mercado único en ese sector y que recoge la Ley 5/2019 de Crédito inmobiliario.
2.- Las particularidades del proceso de regulación de los servicios financieros de inmobiliario, hasta 2019, aparece vinculado a la llamada transparencia bancaria. Estudiaremos las cuestiones que su rango formal genera -son producto de la habilitación legislativa al Ministerio de Economía- y las dudas sobre su eficacia entre privados: ambos elementos son la base de mucha de la conflictividad actual. De ello deriva, además, una aguda tensión entre las categorías de consumidor y cliente, que aporta grados extremos de confusión.
3.- La determinación de los elementos de información de la fase precontractual que, en buena medida, la Ley 5/2019 recoge de la normativa anterior. Este hecho hace más llamativa la constatación de que estas cautelas han sido muy poco útiles en el momento de la crisis económica.
4.- El análisis de las cláusulas abusivas en los SF de crédito hipotecario que, sobre la base pero trascendiendo el cumplimiento de los deberes de información, acudieron al control del contenido como una solución óptima y las consecuencias del diálogo judicial entre el TS y el TJUE en esta materia desde la sentencia Aziz
5.- El estudio del concepto de la transparencia material, acuñado por el TS, y su dificultad en apartarse de la información precontractual. Existe un control de transparencia, pero es un control de incorporación de las cláusulas contractuales que se aplica a todo adherente y no solo al consumidor.